Prodaja nasleđenog stana: kako se deca dogovore bez svađe

Ima jedna vrsta tišine koja se čuje samo na selu, ona kad padne veče, kad se stoka smiri, kad žena unese sudove, a ti ostaneš sam na tremu sa čašom i mislima. U toj tišini čovek najlakše kaže ono što danju ne bi. Tako mi je i komšija Milorad, jedno veče ovog proleća, ispričao muku koja ga je pritiskala tri godine. Muka se zvala stan. Nasleđen stan, da budem precizan, a to vam nije obična muka, to je muka sa papirima, sa braćom i sestrama, sa uspomenama i sa porezom o kome niko ništa ne zna dok ne dođe red da se plati.

Sedeli smo dugo te večeri, i ja sam mu pričao ono što sam sam prošao, a on meni ono što ga tišti. Pomislio sam da bi ova priča mogla nekome da pomogne, jer nasleđen stan pre ili kasnije dođe na vrata skoro svake familije, a malo ko zna kako da ga iznese na svetlo bez svađe. Evo je, onako kako sam je čuo i onako kako je razumem.

Miloradova kuća koja je deset godina čekala krov

Milorad je moj komšija, čovek od nekih šezdeset godina, udovac. Žena mu, Zorica, umrla je pre tri godine, i od tada je nekako splasnuo, kao vinova loza kad je ostane bez potpore. Radio ceo vek, pošten čovek, ali kao i mnogi od nas, celo bogatstvo mu je bilo u dve nedovršene stvari, u kući na selu koja čeka i u sećanjima koja ne prolaze.

Ta kuća, e to je posebna priča. Počeo je da je zida pre nekih deset godina, kao što se to kod nas radi, kad ima para tad se zida, kad nema stane se i čeka. Digao je zidove, izlio ploču, i tu je stalo. Ploča je čekala krov punih deset godina. Znate kako to izgleda, gvožđe viri, na ploči se uhvatila trava, kiša pada unutra kao da je napolju, a čovek svaki put kad prođe pored te kuće okrene glavu jer ga boli da gleda. Nedovršena kuća je rana svake seoske familije, to vam je kao dete koje nikako da progovori, svi znaju da je tu, a niko ne ume da pomogne.

Moj deda bi rekao da kuća bez krova nije kuća nego molba upućena nebu. I Milorad je tu molbu izgovarao deset godina, a odgovor je stigao odande odakle se nije nadao, iz stana koji nikad nije ni želeo da dira.

Stan u Železniku i ono što ostaje iza roditelja

Taj stan je bio Zoricin. Nasledila ga je ona još ranije od svojih roditelja, mali stan u Železniku, tamo na Čukarici. Dok je Zorica bila živa, o tome se nije ni razmišljalo, stan je stan, njihov je i tačka. Ali kad je nje nestalo, otvorilo se ono što se uvek otvori, pitanje čije je sad to i šta se s tim radi.

Jer nasleđen stan nije samo cigla i kvadrati. To je ono što ostaje iza čoveka, i svaki put kad uđeš u njega osetiš miris koji te vrati unazad, vidiš zavesu koju je ona birala, šoljicu iz koje je pila kafu. Milorad mi je rekao da nije mogao ni da kroči tamo godinu dana. A onda dolazi ono što niko ne voli, a mora, papirologija.

Da bi se nasleđen stan uopšte mogao prodati, mora prvo da se zna ko ga je nasledio, i to crno na belo, ne na reč. To se radi kroz ostavinsku raspravu. Da vam objasnim prostim jezikom, jer i ja sam to učio tek kad sam morao. Ostavinska rasprava je postupak pred sudom, odnosno kod javnog beležnika kao poverenika suda, gde se utvrdi šta je pokojnik ostavio i kome to pripada. Na kraju dobiješ papir koji se zove rešenje o nasleđivanju, i tek s tim papirom u ruci ti si zvanično vlasnik. Bez njega, koliko god da si siguran da je tvoje, ti to ne možeš ni da prodaš, ni da preneseš, ništa. Kupac neće ni da priđe stanu koji nije čist na papiru, i pravo mu je.

Kad je Zorica u pitanju, naslednici prvog naslednog reda su bili suprug, dakle Milorad, i njihovo dvoje dece, sin i ćerka. To je taj prvi nasledni red, supružnik i deca, oni se dele na jednake delove ako se drugačije ne dogovore. I tu, na tom mestu gde treba da se dele, mnoge se familije zauvek posvađaju. Kod Milorada, hvala bogu, nije bilo tako, i vredi ispričati zašto.

Kako su se brat i sestra dogovorili bez svađe

Video sam u životu familija koje se nisu videle dvadeset godina zbog jedne sobe, zbog jednog tavana, zbog nečega što na kraju ne vredi ni koliko advokati koje su platili da se svađaju. I zato me je obradovalo kad mi je Milorad rekao kako su to njegovi rešili.

Prvo pravilo, a to je i moje pravilo, sve na papir dok je sloga. Ljudi greše što misle da se dogovor pamti. Ne pamti se, brate, dogovor izbledi kao boja na suncu, a kad dođu pare u priču, svako se seti druge verzije. Milorad i njegovo dvoje dece seli su za sto rano, dok još niko nije bio ljut, dok su svi bili na istoj strani, i dogovorili se ko šta dobija. I to onda odneli kod javnog beležnika i overili, ne ostavili na časnu reč.

Drugo, jedan vodi a drugi je obavešten. Kod svake prodaje neko mora da bude taj koji nosi teret, koji ide, zove, potpisuje, čeka. Kod njih je to bila ćerka jer živi bliže. Ali, i ovo je važno, ona je brata obaveštavala o svakom koraku. Jer nije problem u tome ko vodi, problem nastaje kad onaj drugi počne da sumnja da nešto ne zna. Familije se, da vam kažem pravo, ne svađaju oko stana. Svađaju se oko prećutanog. Oko onoga što jedan zna a drugi ne, oko one sitnice koja se nije rekla na vreme pa je narasla u sumnju.

Treće, o ceni su se dogovorili pre nego što su izašli sa oglasom. To malo ko radi, a najpametnije je. Seli su i rekli, ovo je cena ispod koje ne idemo, a ovo je cena kojoj se nadamo. Tako kad dođe kupac i počne da cenka, niko se ne lomi u panici, svi već znaju granicu i niko ne može drugog da optuži da je prodao ispod cene ili oterao kupca.

Šta sam ja savetovao iz svog iskustva

Kad me je Milorad jedno veče na tremu pitao šta ja mislim o svemu tome, rekao sam mu ono što znam iz svoje kože, ništa pametnije od toga nemam. Ja sam svoj stan u bloku prvo mesec dana pokušavao da prodam sam, izgubio sam i vreme i živce, pa sam tek onda pozvao agenciju Predrag Nekretnine iz Beograda i za tri nedelje smo imali potpisan predugovor. Nisam mu rekao da njegova deca moraju isto, svako bira svoj put i svoju muku. Rekao sam mu samo da nasleđen stan nije obična prodaja, tu su papiri iz ostavinske, dva vlasnika umesto jednog, porez o kome niko ništa ne zna unapred, i da je pametnije da taj posao vodi neko kome je to zanat. A deca neka čuvaju ono što je vrednije od svakog novca na računu, a to je mir u familiji i to da mogu i posle prodaje da sednu za istu slavsku trpezu.

Ko hoće ceo moj put, kako sam se mučio sam, kako me je drug iz autobuske baze naučio da zovem tri agencije i biram najpošteniju a ne najjeftiniju, sve sam to već zapisao u priči o tome kako sam prodao stan u bloku. Neću da se ponavljam, ko je radoznao neka pročita.

Porez i troškovi kod prodaje nasleđenog stana

E sad, ono što najviše ljudi iznenadi, a to su porez i troškovi. Milorad me je baš to pitao, jer je čuo od nekog na pijaci strašne priče. Reći ću vam ono što znam, ali odmah da se ogradim, ja sam penzioner koji je jednom prodao stan, nisam poreznik ni advokat. Sve što piše ispod je orijentaciono, da imate predstavu, a pre nego što bilo šta uradite, proverite važeće propise i pitajte poreskog savetnika ili javnog beležnika, jer se zakoni menjaju i svaka situacija je svoja priča.

Porez na prenos apsolutnih prava

Kad se stan prodaje, u igri je porez na prenos apsolutnih prava, koji je orijentaciono negde oko dva i po odsto vrednosti. Ali, pažnja, često ga po zakonu plaća kupac, a ne prodavac, ili se dogovorom drugačije reši. To se sve zapiše u ugovoru, i baš zato je dobro da ugovor gleda neko ko zna, da vas ne iznenadi.

Da li se plaća porez na sam nasleđen stan

Kod samog nasleđivanja postoji porez na nasleđe, ali naslednici prvog naslednog reda, dakle supružnik i deca, po pravilu su oslobođeni tog poreza. To je za Milorada i njegovu decu bila dobra vest. Opet, oslobođenje ne znači da nema papirologije, prijava se svejedno podnosi, pa to proverite kako sada tačno stoji.

Da li se plaća porez na kapitalnu dobit

Ovo je ono oko čega ljudi najviše brinu, a kod nasleđa je često lakše nego što se čovek plaši. Porez na kapitalnu dobit u načelu postoji i iznosi orijentaciono oko petnaest odsto na razliku između nabavne i prodajne vrednosti. Ali, i ovo je važno za Miloradovu decu, naslednici prvog naslednog reda, dakle deca koja nasleđuju od roditelja i supružnik, po pravilu nisu obveznici tog poreza kad prodaju ono što su nasledili. Pored toga, taj se porez inače ne plaća ni ako je nekretnina držana dovoljno dugo, orijentaciono preko deset godina, ni ako se novac od prodaje u kratkom roku uloži u rešavanje sopstvenog stambenog pitanja. Kako god, ovo je baš ona stvar koju treba proveriti sa poreskim savetnikom za svoju tačnu situaciju, jer svaka priča ima svoje sitnice.

Provizija agencije i trošak beležnika

Ako se ide preko agencije, tu je provizija, obično neki procenat od prodajne cene, dogovori se unapred i lepo se zapiše. Tu je i trošak javnog beležnika za overu ugovora. Nijedan od tih troškova nije mali, ali nijedan nije ni skriven ako pitate na vreme. Moj savet, tražite da vam sve troškove kažu unapred, na papiru, pre nego što bilo šta potpišete.

Česta pitanja o prodaji nasleđenog stana

Skupio sam ovde ono što su me ljudi najčešće pitali kad su čuli Miloradovu priču, pa neka stoji na jednom mestu, onako kao kad se na pijaci sve složi na tezgu da se lepo vidi. I opet da ponovim, ovo je orijentaciono, iz iskustva jednog čoveka, a za svoju situaciju pitajte javnog beležnika ili poreskog savetnika.

Mora li ostavinska rasprava pre prodaje nasleđenog stana

Mora, tu nema prečice. Dok se kroz ostavinsku raspravu ne dobije rešenje o nasleđivanju i dok se u papirima ne zna ko je vlasnik, stan se ne može ni prodati ni preneti na kupca. Ozbiljan kupac neće ni da priđe stanu koji nije čist na papiru.

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava kod prodaje stana

Po pravilu ga plaća sticalac, dakle kupac, a stopa je orijentaciono oko dva i po odsto. Ipak, ko snosi taj trošak može drugačije da se dogovori, i baš zato je pametno da to jasno piše u ugovoru koji gleda neko ko se u to razume.

Plaćaju li deca porez na nasleđe stana od roditelja

Po pravilu ne. Naslednici prvog naslednog reda, dakle supružnik i deca, oslobođeni su poreza na nasleđe. Ali oslobođenje ne znači da nema prijave, pa se papirologija svejedno mora ispoštovati onako kako sada tačno stoji po propisima.

Plaća li se porez na kapitalnu dobit kad se nasleđeni stan proda

Kod naslednika prvog naslednog reda po pravilu ne, a i inače postoje oslobođenja, kad je stan držan dovoljno dugo ili kad se novac uloži u sopstveno stambeno pitanje u kratkom roku. To je najbolje proveriti za svoj slučaj pre nego što se potpiše ugovor.

Krov pre zime i šta bi moj deda rekao

Kako se sve to završilo? Onako kako i treba. Deca su se dogovorila, stan u Železniku je prodat, a deo novca koji je pripao Miloradu otišao je tačno tamo gde je najviše trebao. Ove jeseni, prvi put posle deset godina, na onu ploču je legao krov. Bio sam tamo kad su majstori završavali, i video sam Milorada kako stoji sa strane i gleda gore, i nešto mu je bilo u očima što nije od vetra.

Sad mu deca dolaze vikendom, ćerka sa unucima, sin kad stigne. Kuća koja je deset godina bila samo betonski kostur sad ima svetlo uveče. I znate šta je najlepše u celoj priči? Taj stan u Železniku, koji je mogao da postane zid između brata i sestre, postao je most. Zbog njega se sad češće čuju, zbog njega dolaze ocu, zbog njega opet sede za istim stolom.

Ja sam odavno naučio, i o tome sam pisao kad sam objasnio zašto sam napustio Beograd, da vrednost nije u kvadratima nego u miru koji ti oni donesu ili odnesu. Nasleđen stan je iskušenje, on ume da izvuče iz ljudi i ono najgore i ono najbolje, a šta će izvući zavisi samo od toga da li se seli za sto na vreme, dok je još sloga, ili tek onda kad je već kasno.

Moj deda bi rekao da se pravo bogatstvo ne meri onim što ostaviš deci, nego time da li ona posle tebe mogu jedno drugom da pogledaju u oči. Milorad je to sačuvao. I krov je stigao pre zime. A to je, verujte starom čoveku, prava odluka, jer prava odluka je ona posle koje ne žališ.

Pa da vas pitam nešto dok je veče mirno, jeste li vi u svojoj familiji seli za sto dok je sloga još tu, ili čekate da vas na to natera papir i rok? Razmislite večeras o tome, pa mi javite kako je ispalo kod vas.